يشهد سوق العقارات في الإمارات ازدهاراً ملحوظاً، مدفوعاً بزيادة الطلب من المستثمرين والنمو السكاني المتسارع، بما في ذلك هجرة الأثرياء، وفق ما تشير التقارير الصادرة عن الصحافة المحلية.

وحققت دبي وأبوظبي أرقاماً قياسية في المعاملات وارتفاع الأسعار، خاصة في مشاريع البيع على الخارطة. وبينما من المتوقع أن يؤدي زيادة المعروض في عام 2026 إلى تباطؤ نمو الأسعار، لا سيما في السوق المتوسطة، تظل التوقعات إيجابية مع استمرار الطلب القوي والأسس الاقتصادية المتينة. يتجه السوق نحو مرحلة أكثر توازناً واستقراراً، مع استمرار الجاذبية للمستثمرين على المدى الطويل.

وفي الوقت الذي تودع فيه الأسواق العقارية في الدولة عام 2025 بأرقام توصف بـ "القياسية"، وتستعد لاستقبال عام 2026 بوعود "الاستقرار والنضج"؛ تكشف قراءة تحليلية لبيانات وكالات التصنيف والمؤسسات الاستشارية عن واقع معقد يعيشه السكان. فخلف واجهة الأبراج الشاهقة وعائدات الاستثمار المغرية، تتزايد الضغوط على الطبقة الوسطى، وتتشكل فقاعة عرض محتملة قد تعيد خلط الأوراق في السوق.

"نادي الأثرياء" يزاحم السكان

تُظهر البيانات التي احتفت بها الأوساط الرسمية وجهاً ديمغرافياً مثيراً للجدل. فوفقاً لتقرير فاليوسترات "ValuStrat"، استقبلت دبي ما يقارب 1000 مقيم جديد يومياً في مطلع 2025، بالتزامن مع تدفق 10,000 مليونير إلى الدولة بحسب هينلي وشركاه"Henley & Partners".

هذا التدفق الهائل لرؤوس الأموال والأثرياء، وإن كان يعزز أرقام الناتج المحلي، إلا أنه يضغط بشدة على تكاليف المعيشة والسكن، محولاً المناطق الحيوية إلى "مناطق مغلقة" للأثرياء، في حين يجد الموظف العادي نفسه محاصراً بين إيجارات لا ترحم وتكاليف خدمات متصاعدة.

البيانات تشير بوضوح إلى أن النمو مدفوع بالهجرة "النخبوية"، وهو ما يطرح تساؤلات حول مكانة المواطن والمقيم القديم في هذه المعادلة الجديدة.

هجرة عكسية نحو الشمال

أحد أبرز ملامح "أزمة النجاح" في دبي هو ما كشفته تقارير كوليرز "Colliers" عن "انتعاش" العقار في الإمارات الشمالية. فارتفاع الأسعار في رأس الخيمة بنسبة 18%، وفي الشارقة بنسبة 12%، ليس مجرد نمو طبيعي، بل هو نتاج مباشر لـ "تأثير الانسكاب".

إن ارتفاع الإيجارات في دبي، والذي وإن تباطأت وتيرته إلى 8-12%، دفع بآلاف الأسر للنزوح قسراً نحو الشارقة ورأس الخيمة بحثاً عن سقف محتمل للكلفة.

هذا الواقع خلق ضغطاً هائلاً على البنية التحتية في الإمارات الشمالية، وحوّل طرقات الدولة الرابطة بين الإمارات إلى ساحات استنزاف يومي للوقت والجهد، في ظل غياب حلول جذرية للنقل الجماعي تتناسب مع حجم هذا التوسع السكاني.

شبح "تخمة المعروض"

وبينما تسوق وكالتا "فيتش" و"موديز" نظرية "الهبوط الناعم" للأسعار، تظل الأرقام المستقبلية مدعاة للقلق. التوقعات تشير إلى ضخ ما بين 150,000 إلى 250,000 وحدة سكنية جديدة في السوق بين عامي 2025 و2027.

هذا "الطوفان" من الوحدات السكنية، والذي يأتي أغلبه من مشاريع البيع على الخارطة (التي شكلت 70% من مبايعات دبي)، يضع السوق أمام اختبار صعب.

يرى مراقبون أن أي تباطؤ في وتيرة تدفق المستثمرين الأجانب أو حدوث أزمات جيوسياسية قد يترك عشرات الآلاف من هذه الوحدات خاوية، مما يهدد بتكرار سيناريوهات التصحيح القاسية التي عانت منها السوق سابقاً، رغم تطمينات الخبراء بأن التصحيح سيطال شقق "الفئة المتوسطة" فقط.

أزمة المساحات المكتبية: ضربة للشركات الناشئة

بعيداً عن السكن، يكشف التقرير عن أزمة خانقة في قطاع الأعمال. فمع وصول نسبة إشغال المكاتب من الفئة (A) إلى 94%، وقفز الإيجارات بنسبة تناهز 29%، أصبحت كلفة ممارسة الأعمال في المراكز الرئيسية باهظة للغاية.

هذا التضخم في الإيجارات التجارية يتناقض مع الشعارات المرفوعة حول دعم ريادة الأعمال والشركات الناشئة، حيث يصبح السوق حكراً على الشركات الكبرى القادرة على دفع هذه الفواتير، بينما يتم تهميش الشركات الصغيرة والمتوسطة التي تشكل عصب الاقتصاد الحقيقي.

في المحصلة، يبدو أن عام 2026 الذي يبشر به الخبراء كعام لـ "التوازن"، سيكون عاماً لإعادة التموضع الطبقي بامتياز. فبينما يستقر السوق عند مستويات سعرية مرتفعة تخدم المطورين والمستثمرين، يستمر الضغط على الشرائح الأوسع من المجتمع، في ظل رهان حكومي مستمر على العقار كقاطرة للنمو، دون التفات كافٍ للتبعات الاجتماعية لهذا التضخم المستمر.